La extraña relación entre Loyola y residencial Santa Fe
Por: Alfredo Rodríguez / Unidad de Investigación Periodística (UIP)
Las 13 propiedades a nombre del candidato del PRI-PVEM-Nueva Alianza y PT a la gubernatura, Roberto Loyola Vera, y su esposa, Luz María Huber Herrera, ubicadas en Residencial Santa Fe, destacan por ser transacciones de muy bajo costo, incluso menores al valor catastral y en su historial aparecen personajes de su partido que ocuparon cargos públicos.
De acuerdo con los datos publicados por Tribuna de Querétaro en su edición 746, Roberto Loyola Vera cuenta con ocho propiedades en el fraccionamiento, que suman un área de 3 mil 258 metros cuadrados. Por estos predios pagó 859 mil pesos entre 2004 y 2005.
Tres de estos terrenos se ubican en Avenida del Faisán, son contiguos y tienen 80 metros cuadrados cada uno. Por ellos, Loyola Vera pagó 306 mil pesos. Además, en la esquina de Paseo de la Garza y la Carretera a Tlacote, adquirió un terreno comercial de mil 580 metros cuadrados, sobre el que posteriormente se construyó una gasolinera.
Los dueños originales de los terrenos ubicados en el fraccionamiento Residencial Santa Fe eran José Antonio Loarca Gutiérrez y Álvaro Campos Herrera, quienes adquirieron la Primera Fracción de la Hacienda San Juanico en junio de 1988, según lo avaló el Titular de la Notaría Pública 14, José Arana Morán, tío de Fernando Ortiz Arana.
Posteriormente, el 19 de septiembre de 1991, el Ayuntamiento de Corregidora autorizó la construcción de un fraccionamiento de tipo campestre, el cual se denominó “San Juanico”, para ser desarrollado en 10 secciones.
Dos años después, en 1993, con la muerte de José Antonio Loarca Gutiérrez, el 66 por ciento de los bienes pasaron a su esposa, Esther Palacios Alcocer, hermana del entonces gobernador saliente, Mariano Palacios Alcocer.
El 15 de julio del 2003, el Ayuntamiento de Corregidora autorizó la relotificación, renovación de licencia de obras de urbanización y la autorización provisional para la venta de lotes del Fraccionamiento “San Juanico”.
El movimiento quedó registrado en la Escritura Pública 53 mil 157, avalada por el Titular de la notaría número siete, Manuel Cevallos Urueta, padre del actual presidente municipal interino de Querétaro, Luis Cevallos Pérez, que suplió a Loyola Vera cuando este fue nominado por el PRI a la gubernatura.
Posteriormente, el 13 de agosto del 2004, el Ayuntamiento de Corregidora autorizó la Nomenclatura de vialidades, así como el cambio de denominación del Fraccionamiento San Juanico a Residencial Santa Fe, el movimiento quedó registrado en la Escritura Pública 6 mil 851, ante la fe del Titular de la Notaría 35, el propio Roberto Loyola Vera.
Un par de meses después, en octubre del 2004, Roberto Loyola Vera compró el lote número 27, de la manzana dos, ubicado en la etapa uno de Residencial Santa Fe, con una superficie de mil 518 metros cuadrados. En los planos del fraccionamiento, se contemplaba que en el lugar se construiría una gasolinera.
En cuanto a las características del predio, la escritura señala que ya contaba con un dictamen de uso de suelo comercial, estaba libre de gravámenes y limitaciones de dominio, además de encontrarse al corriente del pago del Impuesto Predial y de cualquier otra carga.
La adquisición del terreno
De acuerdo con el documento de Determinación del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación de bienes, avalado también por la Notaría 9, el terreno fue adquirido en 1988, por los señores Loarca y Campos, en 45 pesos con 56 centavos. Es decir, habrían pagado aproximadamente 3 centavos por metro cuadrado.
Dieciséis años después, en junio del 2004, el predio fue vendido a Roberto Loyola Vera en 164 mil 610 pesos, con lo que los vendedores tuvieron una utilidad neta de 148 mil 149 pesos, según destaca el documento.
Al respecto, el avalúo fiscal número 09583/04, del 22 de septiembre del 2004, encargado por Roberto Loyola Vera y realizado por el ingeniero Jacinto Eusebio Sánchez Zúñiga, considera que el valor físico del terreno de Paseo de la Garza es de 164 mil 610 pesos, según sus características.
El valuador apuntó que el inmueble era un predio urbano en breña y se encontraba en una zona habitacional, con índice de saturación del 60 por ciento y contaba con una población escasa.
En tanto, el tipo de uso de suelo del fraccionamiento era habitacional o comercial, según el desarrollo de la zona y contaba como vías de acceso como la carretera a Tlacote y Avenida del Quetzal.
Además, el terreno ya contaba con servicios y equipamiento urbano, tales como transporte público, abastecimiento de agua potable con pozo propio, drenaje y alcantarillado, red de electrificación, alumbrado público, aunque carecía de banquetas, vialidades y otros servicios.
En las consideraciones previas, el valuador apuntó: “Se realizó el avalúo del lote actual urbano en breña, de la etapa 1, en su estado actual, debido a que se encuentra como propiedad individual, este aún no cuenta con servicios ni infraestructura para poder ser habitable, por lo mismo se toma el mismo terreno en breña”. De esta manera, se determinó que el terreno tenía un valor unitario de 108 pesos con 37 centavos por metro cuadrado.
Adquisiciones a precio menor que señalado por tabulador
En diciembre de cada año, las diferentes fuerzas políticas dentro de la Legislatura local, aprueban una tabla de valores de los predios ubicados en todo el estado. Este sirve para que los municipios calculen los impuestos a cobrar sobre cada propiedad y se toma como referencia para fijar un precio comercial.
Al respecto, el Tabulador de Valores Unitarios de Suelo para Predios Urbanos del Municipio de Corregidora, publicado en diciembre del 2004, señala que el precio de un predio urbano, en el entonces denominado Fraccionamiento San Juanico, era de 950 pesos por metro cuadrado.
Sin embargo, las ocho propiedades adquiridas por Loyola Vera entre 2004 y 2005, le costaron en promedio, 263 pesos por metro cuadrado. En total, por 3 mil 258 metros cuadrados, pagó 859 mil pesos. Es decir, unos 263 pesos por metro cuadrado.
Por otra parte, y de acuerdo con la investigación de Tribuna de Querétaro, su esposa, Luz María Huber Herrera, tiene cinco propiedades más en el mismo fraccionamiento, las cuales suman un área de mil 206 metros cuadrados y fueron adquiridas en 2007, por la suma total de 665 mil pesos.
Esas cinco propiedades se encuentran en el mismo supuesto que las de Roberto Loyola Vera, ya que de acuerdo con la Tabla de Valores del Municipio de Corregidora para el año 2007, un terreno de uso habitacional en Residencial Santa Fe tendría un costo de mil pesos el metro cuadrado.
Es decir, un predio de mil 206 metros de terreno de uso habitacional, tendría un valor catastral de un millón 206 mil pesos en 2007, aunque por dicho terrenos se pagó poco más de la mitad.
En total, Roberto Loyola Vera y su esposa cuentan con 13 predios a su nombre, lo que equivale a 4 mil 456 metros cuadrados en dicho fraccionamiento, por ellos pagaron un millón 524 mil pesos. Es decir, unos 342 pesos por metro cuadrado.
En el 2015, el valor catastral de un terreno para uso habitacional en Residencial Santa Fe es de mil 700 pesos el metro cuadrado. De forma que 4 mil 456 metros cuadrados en el lugar, tendrían un costo de 7 millones 575 mil 200 pesos.
