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Desbalance entre oferta y demanda en edificación industrial y vivienda

Félix Carrillo / Negocios Atalaya

Realidades contrastantes del sector de la construcción

El sector de la construcción en Querétaro ha pasado un 2016 complicado considerando que la obra construida en la entidad es 6 por ciento menor a la que se generó el año pasado. La obra generada en los primeros nueve meses de 2016 acumuló un total de 9.5 miles de millones de pesos (a pesos de junio de 2012, que es el marco de referencia para la estadística oficial), mientras que el año anterior la obra superaba los 10 mil millones, cifra récord para la entidad, de acuerdo a la Encuesta Mensual de la Construcción elaborada por Inegi.

 

En parte, esta caída puede ser una consecuencia natural después de un año con tanto dinamismo como fue el 2015, pero hay factores de oferta-demanda que también son importante considerar. La obra llamada edificación, que abarca vivienda, edificios comerciales, industriales y otros como escuelas, hospitales y edificios para recreación y entretenimiento, representa el 62 por ciento del total de la obra construida en el estado. Este sector ha caído 9 por ciento respecto a 2015.

Por una parte, la economía del estado ha crecido este año a tasas de menos de la mitad de lo que creció el año pasado, por lo que habría menos demanda de ubicaciones para negocios e industria; por otra parte, es una realidad que las dinámicas de crecimiento poblacional actuales y futuras son a tasas menores que en años anteriores, lo que llevaría también a menores necesidades de nueva vivienda de la que se tenía en años anteriores.

Veamos ahora más detalladamente el comportamiento del balance oferta-demanda en la edificación industrial. De acuerdo al reporte Market Review de CBRE México, Querétaro es el estado del Bajío con mayor disponibilidad de espacio de naves industriales, con un 7.6 por ciento del inventario total. Esta cifra ha venido disminuyendo de los niveles de cerca del 10 por ciento que tenía en el 2014, pero claramente señala el desbalance que se ha acumulado entre la oferta de espacios industriales y la demanda de éstos.

Los mercados no son perfectos y la alineación de la oferta con la demanda lleva tiempo, por lo que no será difícil que en el corto plazo siga habiendo menos obra industrial hasta que se logre un balance más similar al de los otros estados del Bajío. Aunque esto es cierto a nivel general, otro fenómeno con el que nos topamos es el de las variantes entre necesidades específicas y la oferta disponible.

Por ejemplo, hay un desfase entre las zonas de crecimiento en la actividad industrial y aquellas en las que hay oferta de parques y naves industriales, por lo que seguro habrá proyectos que se estén desarrollando en zonas sobreofertadas que pasarán por problemas para lograr los niveles de ocupación deseados, mientras que hay oportunidades para otros proyectos en zonas posiblemente menos atendidas.

Respecto a la vivienda, lo que vivimos es otro fenómeno de desbalance entre oferta y demanda. Es muy evidente el crecimiento que hay de desarrollos habitacionales en el estado, pero no está necesariamente alineada a las necesidades del mercado; por ejemplo, hay una oferta creciente de vivienda vertical residencial y residencial plus a tasas que, acorde a análisis que hicimos desde el tercer trimestre del año 2015, excede la tasa de crecimiento poblacional de ese segmento socioeconómico; sin embargo, los desarrollos se siguen vendiendo ¿Por qué ocurre esto?

-Uno de los fenómenos que está ocurriendo es que una parte de la venta de esos departamentos es por público inversionista: personas que lo compran con un fin patrimonial para rentarlos (Querétaro es el segundo estado con más crecimiento de créditos de la vivienda en este año acorde a cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, CNBV);

-Sin embargo, no existe una demanda real que los ocupe, por lo que estaremos viendo el fenómeno de desarrollos vendidos, pero no ocupados. Esto podrá traer complicaciones a ese público inversionista que posiblemente esperaba pagar su crédito gracias a la renta que recibieran.

Por otra parte, se da también un fenómeno de falta de alineación de la oferta a nichos muy específicos de población: en el país estamos viviendo el periodo de bono demográfico, situación en la que  un país cambia significativamente el perfil de su pirámide poblacional por edades, con lo que deja de ser un país de jóvenes a uno de más personas mayores; sin embargo, la oferta no se adapta a las necesidades específicas de este segmento de personas de mayor edad que viven solos, con lo que se deja de atender un nicho emergente.

En resumen, un sector que en general ha tenido históricamente un buen desempeño (en cuatro de los últimos ocho años ha crecido a doble dígito) presenta muchas realidades que representan desfases claros entre la oferta y la demanda. Esto ocurre por no tener un claro entendimiento de necesidades particulares, tanto en el sector industrial como de vivienda y, así como genera riesgos importantes, también alberga muchas oportunidades aún no atendidas e inclusive poco visibles para muchos. El mensaje es asegurarse que los proyectos van orientados a necesidades claramente identificadas y poco atendidas, ya que de otra forma se podrán enfrentar a riesgos importantes.

 

*Félix Carrillo es el director de Inteligencia de Negocios Atalaya,  empresa dedicada a generar análisis sobre las tendencias y proyecciones en diversas industrias, con el fin de darle a los directivos y dueños de empresas una visión clara que les permita tomar mejores decisiones para beneficio de sus empresas. www.atalaya.info, fcarrillo@atalaya.info, Twitter: @fachqro

 

 

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