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Precios de la Vivienda ¿Peligro de una Burbuja Financiera?

Dr. Michael Demmler / Facultad de Contaduría y Administración. UAQ

Los precios de la vivienda incrementaron en total 70% y los costos de construcción en total 48% de 2005 hasta 2016

Hace unas semanas tenía una conversación con un amigo sobre su plan de invertir más de su efectivo disponible en el mercado de bienes raíces de la ciudad de Querétaro. Me comentó que un terreno que compró hace 6 meses se podría vender actualmente con una ganancia de 40 por ciento. Lógicamente, estaba contento y pensaba en invertir aún más de sus recursos en este mercado creciente que casi garantiza una “ganancia segura” a un plazo relativamente corto.

 

Supuestamente es un mejor mercado con respeto a la relación riesgo-rendimiento que otras ofertas actuales de productos bancarios o Certificados de la Tesorería (CETES) que muchas veces ofrecen un interés real negativo. Puedo entender muy bien a este amigo que busca un rendimiento atractivo y adecuado en sus inversiones, sin embargo varios ejemplos históricos de burbujas financieras me hicieron reflexionar de manera crítica sobre esa conversación de aquel día.

¿Qué es una burbuja financiera?

En las ciencias económicas, por ejemplo Kindleberger & Aliber (2005) definen a una burbuja financiera como un aumento fuerte en los precios de un activo que colapsa después. Otro concepto es de Dhar & Goetzmann (2006) que identifican una burbuja financiera en el momento cuando el precio de mercado de un activo aumenta considerablemente por encima de su valor fundamental.

Para entender esa última definición se necesitan establecer primeramente los conceptos de “precio de mercado” y “valor fundamental”. El precio de mercado de un activo es el precio actual para cuyo activo y depende de los factores demanda y oferta que existen en un mercado específico. Si, por ejemplo, un terreno o una casa son vendidos de una persona a otra, esa transacción se realiza por el precio de mercado.

Por otro lado el valor fundamental del activo también se puede interpretar como “precio justo”, es decir lo que debería costar ese activo específico en el mercado si su valoración fuera justa y correcta.

Con respeto a una vivienda Martens (2016) define el valor fundamental con los costos de construcción de la casa más una margen de ganancia razonable del constructor. Las teorías neoclásicas influyentes de los mercados financieros que asumen condiciones perfectas llegan al resultado que no pueden existir diferencias entre el precio de mercado y el valor fundamental de un activo. Sin embargo, en la realidad hay la posibilidad que los mercados financieros presentan dichas diferencias.

Basado en las definiciones de una burbuja financiera de Kindleberger & Aliber (2005) y Dhar & Goetzmann (2006) la siguiente figura muestra el desarrollo típico de una burbuja financiera.

 

Desarrollo típico de una burbuja financiera

Se puede ver en la figura que la burbuja tiene dos fases principales que se llaman crecimiento y crash, donde el crecimiento normalmente dura más que el crash. La burbuja financiera empieza cuando el precio de mercado sube por primera vez significativamente por encima del valor fundamental. En esta primera fase un proceso de especulación resulta en una tasa de crecimiento exponencial del precio de mercado, por lo que también la burbuja crece exponencialmente hasta cierto nivel muy elevado. En la segunda fase del crash ocurre un descenso rápido del precio de mercado en la dirección hacia el valor fundamental en lo cual la burbuja está eliminada.

La historia de burbujas financieras es extensa y se pueden encontrar múltiples ejemplos de varios siglos y países. La primera burbuja registrada ocurrió hace 380 años con la tulipomanía en los países bajos (1634-1637). El nombre “tulipomanía” significa que esa burbuja se centró en bulbos de tulipanes como objetos de especulación.

Según Hirshey (1998) un solo bulbo de tulipán de la variedad “Viceroy” por ejemplo aumentó en su precio hasta aproximadamente 350 mil (pesos mexicanos, MXN) al principio del año 1637, solamente para perder toda su ganancia otra vez en un par de semanas siguientes. La burbuja financiera en los precios de la vivienda más desastrosa en la historia ocurrió en la primera década del actual milenio en los Estados Unidos.

Una burbuja financiera en los precios de la vivienda de EE.UU. junto con otros factores como por ejemplo innovaciones en productos financieros y malas prácticas del sector bancario estadounidense en su análisis de créditos hipotecarios resultaron a partir de 2007 en una crisis financiera mundial con graves efectos en la economía real de muchos países.

Hablando de las consecuencias de burbujas financieras esa gravedad de daños económicos para los propios inversionistas y después para el sector financiero y la economía real es un característico de casi todas las burbujas financieras en la historia.

 

Aumento de precios de la vivienda en Querétaro

Desde hace varios años, Querétaro muestra incrementos extraordinarios en sus precios de la vivienda hasta un nivel actual relativamente alto como es el caso por ejemplo de Juriquilla con precios de 8 mil pesos por metro cuadrado2 y Bernardo Quintana con 11 mil pesos metros cuadrados. Sin duda, existe la posibilidad de explicar esa tendencia en los precios con factores racionales como por ejemplo el crecimiento poblacional, la migración hacía Querétaro de otros estados del país y el espacio limitado.

Sin embargo, el ejemplo de la crisis de EE.UU. a partir de 2007 muestra un aumento significativo y continuo en los precios de la vivienda podría ser resultado también de un proceso especulativo, es decir una burbuja financiera. Dicho concepto ya fue definido como una situación cuando el precio de mercado de un activo aumenta considerablemente por encima de su valor fundamental.

La siguiente figura muestra una comparación simple de los precios de la vivienda media en el municipio de Querétaro y los costos de construcción en dicho municipio para los años 2005 hasta la fecha.

El índice de precios de la vivienda para el Municipio de Querétaro fue calculado con datos publicados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el índice de costos de construcción con los datos del catastro publicados en el periódico oficial de Querétaro “La Sombra de Arteaga”.

Como se puede ver en la figura 2, los dos índices inician en 2005 en el mismo punto y muestran después tendencias a la alza. Es decir, los precios de la vivienda media en el Municipio de Querétaro y también los costos de construcción en este municipio aumentaron considerablemente en ese espacio de tiempo. Específicamente, los precios de la vivienda incrementaron en total 70 por ciento de 2005 hasta 2016 y los costos de construcción en total 48 %. Sin embargo, hay un aspecto importante que se puede ver en la figura.

Aunque los dos índices empiezan en el mismo punto, la tendencia a la alza de los precios de la vivienda es más pronunciada que la tendencia a la alza del índice de los costos de construcción. Eso se puede ver, en los valores de los índices al final en 2016 (170 por ciento índice de precios vs 148 por ciento índice de los costos de construcción), pero también en la diferencia entre las dos líneas.

Especialmente a partir del año 2010 esa diferencia aumenta, es decir los precios de la vivienda incrementan más rápido que los costos de construcción.

Aplicando la definición de una burbuja financiera de Dhar & Goetzmann (2006) los precios de la vivienda media en el municipio de Querétaro serían el precio de mercado y los costos de construcción el valor fundamental. Se puede ver claramente una diferencia positiva, es decir el precio de mercado incrementa considerablemente por encima del valor fundamental, que cumple con la definición de una burbuja financiera.

Sin embargo, se necesita un estudio mucho más profundo que toma en cuenta más variables para realmente confirmar la posible existencia de una burbuja financiera en los precios de la vivienda en el municipio de Querétaro. Por el momento, este análisis sencillo significa solamente que hay que tener cuidado referente a la conversación con este amigo que mencioné al principio de este texto. Como muchas veces en las finanzas, una estrategia de diversificación de los recursos en diferentes instrumentos de inversión y así disminuir su riesgo, parece adecuado.

 

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